La base imponibile, elemento essenziale per il calcolo dell' ICI, viene determinata a seconda dei beni soggetti all'imposta.

 

Fabbricati

A) Per i fabbricati iscritti in catasto, la rendita risultante al 1° gennaio dell'anno di imposizione, anche se di recente attribuzione, va rivalutata del 5% e poi moltiplicata per i seguenti coefficienti:

 100, se si tratta di unità immobiliari classificate nei gruppi catastali A (abitazioni), B (collegi, convitti, ecc.) e C (negozi, depositi, laboratori, ecc.), con esclusione delle categorie A/10 e C/1;

 50, se trattasi di unità immobiliari classificate nella categoria A/10 (uffici e studi privati) e nel gruppo D (opifici, alberghi, teatri, banche, ecc.);

 34, se si tratta di unità immobiliari classificate nella categoria C/1 (negozi e botteghe).

B) Per i fabbricati non iscritti in catasto e per quelli che hanno subito variazioni strutturali o di destinazione permanenti, anche se dovute ad accorpamenti di più unità immobiliari, occorre fare riferimento alla categoria e alla rendita attribuite a fabbricati similari iscritti in catasto (la cosiddetta "rendita presunta") ovvero alla rendita "proposta" mediante la procedura informatica denominata Doc-Fa, il cui utilizzo è reso obbligatorio sin dal 1° gennaio 1997. Tali rendite, così come risultanti al 1° gennaio dell'anno di imposizione, vanno moltiplicate per il relativo coefficiente, dopo averle aumentate del 5%.

C) Per i fabbricati classificabili nel gruppo catastale D, non iscritti in catasto, interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, si applica lo specifico criterio contabile, in base al quale i costi registrati vanno moltiplicati, separatamente per ciascun anno di formazione, per i coefficienti di aggiornamento stabiliti con apposito decreto del Ministero delle Finanze. Per l'applicazione dei coefficienti di attualizzazione bisogna assumere il coefficiente relativo all'anno nel corso del quale il costo di acquisizione o i costi incrementativi sono stati contabilizzati.
Il criterio contabile deve essere seguito fino al termine dell'anno di imposizione nel corso del quale viene attribuita la rendita catastale, oppure viene annotata negli atti catastali la rendita "proposta" mediante la procedura Doc-Fa. In tal caso, il valore sul quale calcolare l'ICI dovuta è dato dalla rendita risultante in catasto al 1° gennaio dell'anno di imposizione, aumentata del 5% e poi moltiplicata per 50.

D) Per i fabbricati di interesse storico o artistico di cui all'art. 6, comma 1, del D.Lgs. 29 ottobre 1999, n. 490 - che ha abrogato la legge 1° giugno 1939, n. 1089 - si assume la rendita catastale determinata mediante l'applicazione della tariffa d'estimo di minore ammontare tra quelle previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale il fabbricato è situato (classe I della categoria catastale A/4, A/5, A/6 o A/11 ove esistente).
Lo specifico criterio di quantificazione della base imponibile è previsto dall'art. 2, comma 5, del decreto legge 23 gennaio 1993, n. 16, convertito dalla legge 24 marzo 1993, n. 75. Poiché sulla base di questo criterio l'immobile viene in sostanza assimilato a un fabbricato abitativo, il valore si ottiene moltiplicando la rendita, aumentata del 5%, per il coefficiente 100, anche se l'immobile risulta classificato nelle categorie catastali A/10 o C/1, oppure nel gruppo D.
Ai fini della determinazione del reddito relativamente alle unità immobiliari appartenenti al gruppo C, è necessario tradurre la superficie commerciale di tali unità (murature comprese) in vani, utilizzando il concetto di vano catastale medio in ordine alle categorie catastali A/6 o A/5 (dai 18 ai 20 metri quadrati). Per conoscere quindi il numero dei vani, occorre dividere il totale della superficie espressa in metri quadrati per il divisore 18 o 20.
Per quanto concerne i fabbricati classificabili nel gruppo D, sforniti sin dall'origine di rendita catastale, interamente posseduti da impresa e distintamente contabilizzati, si rende applicabile, secondo l'interpretazione del Ministero delle Finanze, il criterio di determinazione del valore sulla base dei costi contabilizzati.

 

Aree fabbricabili

La base imponibile è costituita dal valore commerciale al 1° gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.
Ai sensi dell'art. 59, comma 1, letera g), del D.Lgs. n. 446 del 1997, il comune può determinare periodicamente e per zone omogenee i valori delle aree fabbricabili, al fine di una autolimitazione del potere di accertamento ICI e di ridurre l'insorgenza del contenzioso, così da ritenere congruo il valore dichiarato dal contribuente in misura non inferiore a quella stabilita nel regolamento comunale. A tal riguardo si veda l'art. 5 del vigente Regolamento ICI e i relativi valori indicati nella "Relazione illustrativa" (vedi valore aree edificabili). Resta comunque ferma la regola, stabilita dall'art. 5, comma 5, del D.Lgs. n. 504/92, secondo la quale il valore delle aree fabbricabili è quello venale in comune commercio. Ciò comporta, fra l'altro, che il contribuente può ben dichiarare un valore inferiore a quello stabilito nel regolamento ed il comune ritenerlo congruo in quanto corrispondente al valore di mercato. Se invece il comune intende accertare un maggior valore, l'accertamento deve essere motivato in riferimento all'iter logico-giuridico seguito dall'Ufficio per la determinazione del valore, poiché in mancanza di una adeguata motivazione è difficile sfuggire, in sede contenziosa, alla dichiarazione di nullità dell'atto accertativo.
Si avverte che in caso di edificazione su area "vergine", di demolizione di fabbricato e ricostruzione sull'area di risulta, oppure in caso di interventi di recupero edilizio ai sensi delle lettere c), d) ed e) dell'art. 31 della legge 5 agosto 1978, n. 457, la base imponibile è data soltanto dal valore dell'area, senza computare il valore del fabbricato in corso d'opera. A decorrere dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione oppure, se antecedente, dalla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato, la base imponibile è costituita dal valore del fabbricato (con riferimento alla rendita presunta o proposta).

 

Terreni agricoli

La base imponibile è costituita dal reddito dominicale risultante in catasto alla data del 1° gennaio dell'anno di tassazione moltiplicato per il coefficiente pari a 75. Fino alla riforma del catasto e a decorrere dal 1° gennaio 1997 il reddito dominicale deve essere rivalutato del 25%, in conformità a quanto previsto dall'art. 3, comma 51, della legge n. 662 del 23 dicembre 1996.

LA BASE IMPONIBILE
FABBRICATI categorie catastali			AREE FABBRICABILI	TERRENI
A, B, C	A/10, D	C/1	-	-
RENDITA x 1,05 x 100	RENDITA x 1,05 x 50	RENDITA x 1,05 x 34	VALORE VENALE al 1° gennaio	REDDITO DOMINICALE x 1,25 x 75