RELAZIONE ILLUSTRATIVA DEI CRITERI E DELLE METODOLOGIE PER ESEGUIRE LE STIME
DELLE AREE FABBRICABILI DEL COMUNE DI PONTECAGNANO FAIANO RIFERITE AL 01.01.06
Premessa
L’Amministrazione Comunale di Pontecagnano Faiano con Delibera di G.M. n. 81 del
09.08.2000 ha approvato lo studio sulla “ Determinazione del valore delle aree
fabbricabili ai fini del calcolo dell’ICI “, successivamente aggiornata con delibera
di C.C. n.11 del 30.03.04.
Nella tabella allegata al predetto
studio sono riportati i valori unitari di superficie distinti per le diverse zone
omogenee del Piano Regolatore Generale e ulteriormente disaggregati sulla base delle
effettive localizzazioni delle aree sul territorio.
Gli stessi valori massimi previsti in tabella possono essere corretti in relazione
alle caratteristiche intrinseche di ogni singolo lotto secondo tre coefficienti di
riduzione dipendenti dalla giacitura, dalla forma e dall’accessibilità dell’area.
Essendo stabilito che il valore delle
aree fabbricabili ai fini del calcolo dell’ICI deve essere determinato anche in base
all’andamento del mercato con riferimento al periodo in esame ed essendo trascorsi
due anni dall’ultimo aggiornamento, si ritiene necessario procedere ad un
aggiornamento dei valori di cui alla tabella della citata deliberazione.
Nel contempo, al fine di semplificare
la determinazione del valore di ogni singola area, si ritiene opportuno semplificare
il metodo per la determinazione del valore del lotto, sulla base delle caratteristiche
intrinseche dello stesso, intervenendo sulla definizione dei coefficienti correttivi e
sulla loro applicazione oltre all’introduzione di ulteriori elementi caratterizzanti
la fabbricabilità effettiva della singola area e, di conseguenza, il valore di
mercato.
Riferimenti
normativi.
L’ art. 5, comma 5 del D. l.vo 30.12.1992 n. 504 - istitutivo
dell’Imposta Comunale sugli Immobili (ICI) - prevede che per le aree fabbricabili
“ il valore è costituito da quello venale
in comune commercio al primo Gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo
alla zona territoriale di ubicazione, l’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri
per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione,
ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche”.
In aggiunta a tali criteri,
il legislatore ha previsto, nell’ambito della potestà regolamentare di ciascun
Comune, la possibilità di “determinare periodicamente e per zone omogenee i
valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, al fine della limitazione
del potere di accertamento del Comune, qualora l’imposta sia stata versata sulla
base di un valore non inferiore a quello predeterminato, secondo i criteri improntati
al perseguimento dello scopo di ridurre al massimo l’insorgenza di contenzioso
“. ( art. 59 comma 1 lettera g D.Lgs. 15.12.1997 n°
446).
Lo scopo principale di tale
operazione è quello di fornire, ai proprietari immobiliari, uno strumento di
valutazione che risponda, il più possibile, a criteri di obbiettività e razionalità,
nell’ottica di migliorare i rapporti tra ente impositore e contribuente e ridurre
quindi, la necessità di ricorrere al contenzioso tributario
Finalità.
Con la presente relazione
si fissano i parametri di riferimento per la valutazione delle aree fabbricabili
previste nel Piano Regolatore Generale in relazione ai valori medi venali in
comune commercio e per zone omogenee al fine di ridurre al massimo l’insorgenza
di contenzioso.
Essa integra la specifica disciplina legislativa e il
Regolamento Comunale in materia di applicazione dell’imposta delle aree fabbricabili.
Aggiornamento valori.
Per determinare la percentuale
di aggiornamento dei valori riportati nella tabella allegata alla delibera di
G.M. n. 81 del 09.08.2000, già aggiornata con la delibera di C.C. n.11 del 30.03.04,
sono state considerate le variazioni degli indici ISTAT del costo delle costruzioni
residenziali e quelle del costo delle costruzioni con destinazione produttiva negli
anni 2004 e 2005.
In particolare si è rilevato che :
La variazione del costo delle Costruzioni Residenziali è stata pari al 10,1 % mentre
la variazione del costo delle Costruzioni con destinazione Produttiva è stata pari
a 10,6 %.
Considerato che, a causa della progressiva riduzione delle aree libere e del conseguente
aumento della domanda di alloggi e fabbricati produttivi, tali variazioni sono riscontrabili
anche relativamente ai valori in comune commercio dei fabbricati sul territorio comunale,
si ritiene di poter incrementare proporzionalmente i valori delle aree fabbricabili riportati
nella citata delibera n. 81 del 09.08.2000 ottenendo così i valori della seguente tabella:
Tabella valori aggiornati al 01.01.2006
|
Zona
omogenea
|
Localizzazione
|
Valore unitario
€/mq. al 01.01.2004
|
Percentuale
di aggiorna-
mento
|
Valore
unitario
€/mq. al
01.01.2006
|
|
B1
|
Pontecagnano
|
124,19
|
10,1
|
136,73
|
|
Faiano
|
101,61
|
10,1
|
111,87
|
|
C1 e C6 P.E.E.P
|
S.Antonio
|
39,51
|
10,1
|
43,50
|
|
Faiano
|
33,87
|
10,1
|
37,29
|
|
C2–C3-C4- C5-C7- C8-C9-C10-C11 Espansione
|
Pontecagnano
|
67,74
|
10,1
|
74,58
|
|
Faiano
|
45,16
|
10,1
|
49,72
|
|
Picciola
|
33,87
|
10,1
|
37,29
|
|
D13–D24 artigianale-commerciale
|
Pontecagnano
|
83,43
|
10,6
|
92,27
|
|
S.Antonio
|
66,75
|
10,6
|
73,82
|
|
Faiano
|
55,62
|
10,6
|
61,51
|
|
Periferia
|
44,50
|
10,6
|
49,22
|
|
D0-D12 Industriale
|
D1 S.Antonio
|
43,38
|
10,6
|
47,98
|
|
Altre
|
33,37
|
10,6
|
36,91
|
|
T
|
Fascia costiera
|
33,37
|
10,1
|
36,74
|
|
Faiano
|
19,47
|
10,1
|
21,44
|
|
F
|
Le aree
individuate dal P.R.G. con destinazione per attrezzature di uso pubblico “ F
“ sono considerate aree fabbricabili il cui valore di mercato è uguale al
valore dall’indennità di espropriazione che va calcolata nel seguente
modo:
Ve = V + R /2
Dove:
Ve = valore indennità di
espropriazione
V= Valore di mercato: il
valore unitario a metro quadrato sarà ricavato per analogia a quelli indicati
in tabella sulla base della tipologia delle aree fabbricali previste dal
P.R.G. costituenti il comprensorio in cui ricade l’area in oggetto.
R
= Reddito dominicale rivalutato per l’anno fiscale in corso
|
In caso di
utilizzazione edificatoria dell’area di demolizione di fabbricato, di
interventi di recupero a norma dell’art. 3, comma 1 lettera c, d, f, del D.P.R.
n.380/01, la base imponibile è costituita dal valore dell’area, la quale è
considerata fabbricabile senza computare il valore del fabbricato in corso
d’opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ovvero se
antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o
ristrutturato è comunque utilizzato
Coefficienti correttivi.
Sulla base
delle caratteristiche intrinseche di ogni singolo lotto, inoltre, si ritiene
necessario definire il più probabile valore di mercato applicando dei
coefficienti correttivi ai valori unitari massimi descritti in tabella. Le
caratteristiche principali da considerare sono le seguenti:
|
Caratteristiche
|
Indicatore
|
Coefficiente
|
|
Giacitura
|
Pianeggiante
|
1
|
|
A
lieve pendenza
|
0.9
|
|
A
forte pendenza
|
0.7
|
|
Forma
|
Regolare
|
1
|
|
Quasi
regolare
|
0.9
|
|
Irregolare
|
0.7
|
|
Accessibilità
|
Prospic. la strada comunale
|
1
|
|
Con
acc. da strada secondaria
|
0.9
|
|
Intercluso
|
0.7
|
|
Strumento
attuativo
|
Concessione
diretta
|
1
|
|
Piano
Particolareggiato
|
0.8
|
Note: ( vigenti per le aree di cui alle tabelle dei valori
e dei coefficienti correttivi )
A) Le aree
oggetto di vincolo di inedificabilità a qualunque
titolo imposto, seppur a carattere provvisorio, (vedi Piano Stralcio
dell’Autorità di Bacino Regionale Destra Sele) si
considerano inedificabili sino a nuove determinazioni
in tal senso;
B)
Le aree sottoposte a vincolo archeologico sono considerate fabbricabili sino
all’eventuale diniego dell’Autorità predisposta alla tutela del vincolo.
Il Responsabile del Settore 8°
Arch. Giovanni LANDI
